Často mi píšete, že vás zajímají praktické politické problémy, takže dnes se podíváme na další důležité téma. Je jím cena bydlení. A co můžeme udělat proto, aby bylo bydlení levnější A pokud chcete, k dispozici je i audioverze tohoto článku.
Jak je to s bydlením, proč je drahé a jak ho udělat levné? Piráti se Starosty k tomu publikovali poměrně obsáhlé programové body (Dostupnější bydlení pro důstojné žití a Jednodušší výstavba se zapojením veřejnosti), které si shrneme a rozvedeme.
Bydlení dostupné v 3D: Deregulovat, digitalizovat, diverzifikovat.
Strategii nazývám Bydlení dostupné v 3D: Deregulovat, digitalizovat, diverzifikovat. Ve zkratce? Méně razítek, ta opravdu nutná obíhají digitálně a především více možností, jak, co a kde stavět. A za jaké peníze. Nestačí vám volební heslo? Tak se na to podívejme do detailu!
Pirátům bývá dezinformátory připisováno, že hodlají bydlení rozdávat, znárodňovat a přerozdělovat. Nikoliv. Jen metodicky pracují na strategii, jak bydlení udělat dostupné všem našim spoluobčanům. Nejdříve chceme problém zmapovat a popsat, teprve pak se dají hledat řešení. Jenže tahle doba nepřeje ne-černobílým řešením, hledají se řešení silácká, jasná. Tady ovšem nejsou. Ne ta funkční.
Proč je to důležité? Protože kvalita bydlení, potažmo jeho dostupnost, se zásadní měrou podílí na životní spokojenosti a tím i na hodnocení éry a vlády. Země nespokojených občanů nemůže růst.
Obecně se v médiích tvrdí, že bydlení je drahé z několika důvodů:
- byty si kupují investoři a ne uživatelé, proto jsou ceny vyšponované
- developeři bytů jsou kartel
- stavební řízení je zdlouhavé a úplatné
- můžou za to nejrůznější daně a DPH
Je tento common sense pravdivý? Ve skutečnosti je za nedostupností nemovitostí celý proplatenec problémů, nelze jej vyřešit izolovanou změnou. Podívejme se tedy na to, co “se říká”.
Byty kupují investoři?
Ano, to je pravda. Byt je v Česku kvalitní konzervativní investice s jistým výnosem a pokud nejste velmi aktivní investor, nic jiného legálního se jí neblíží. Akcie, indexové listy, umění, investice do startupů? Ne, byty mají jistý výnos s minimem starostí. Podstatou problému tedy není ani tak konzervativnost investorů, jako reálně malá nabídka alternativ. Do bytů ukládali peníze i ti, kdo na velké peníze nedosáhli, prostě tím, že nakoupili byty za maximum dosažitelné hypotéky a pronajímají je, čímž je z velké části splácí. Přidejme jednoduchou likviditu a pokud potřebujete uložit statisíce až miliony, je byt v podstatě termínovaným účtem s několikaměsíční výpovědní dobou a mnohaprocentním ročním zhodnocením. Druhá část investorů do bytů se etablovala z podnikatelů, kteří investovali jaksi “mimochodem”. Postupně v průběhu podnikání “upgradovali” své bydlení podle toho, jak se vzmáhali a staré bydlení si ponechávali jako investici. Dnes tak široká skupina lidí drží větší jednotky bytů. Kolik jich je, se ovšem přesně neví.
Je to zcela legitimní rozhodnutí lidí a v tomto případě je vhodné spíše zajistit, aby existovaly atraktivní investiční alternativy. Fakt, že lidé své peníze ukládají především do bytů, třeba zřetelně omezuje českou burzu a kapitálový trh. Pokud je málo českých investorů, nedivme se také masivnímu odlivu zisků českých firem k zahraničním vlastníkům.
Developeři jsou kartel?
Spíš oligopol, nikoliv kartel. Poptávka převyšuje nabídku a developeři tedy účtují cenu, jakou unese zákazník, bez ohledu na to, jaké jsou nákladové fundamenty. Tak to je. Otázka je, jak rozbít takový oligopol, když přece nejde o regulovaný obor a kdokoliv se může stát developerem. Ve skutečnosti tedy jde o překážky vstupu do odvětví, které vycházejí ze dvou faktorů:
-
pozemky, na nichž lze stavět, jsou vzácným statkem, zhusta skoupeným před mnoha lety za okolností, jež teď netřeba hodnotit. Jiné vhodné pozemky v řadě obcí už prostě nejsou.
-
výstavba je tak právně složitá, že si ji mohou dovolit jen finančně velmi silné skupiny
Tento bod souvisí s bodem třetím a proto si řešení necháme do další části článku.
Stavební řízení jsou zdlouhavá a úplatná?
Na jednu stranu nejsou stavební řízení pro velké developerské projekty úplně jednoduchá, ale postavit bytový dům není jako vyměnit si občanku. Samotné úřadování by tragické nijak nebylo, je to množina papírů, jejichž proces získání se nějakou dobu nezměnil a který lze urychlit plnou digitalizací. To je to, co navrhují Piráti: dokumenty budou plně digitální, tedy nikoliv papírové a nascanované do systému, z něhož se při každé příležitosti tisknou. A mezi úřady budou jako takové dokumenty obíhat v jednotném systému (což nutně nemusí být jeden software!). Úřady si navíc budou od dalších úřadů vyžádávat dokumenty samy, stavebník pouze předloží plán stavby a do systému se k němu začnou scházet vyjádření dotčených úřadů, které si dříve stavebník o totéž musel žádat – a zpravidla na něco zapomněl. Výhodné to bude i pro občany a úřady – bude možné podívat se do dokumentace na všechny údaje a na jednom místě. Bude hned zřejmé, kde co chybí a kde co drhne.
Ve skutečnosti nás ale na 157. místo žebříčku Easy of Doing Business ve stavebnictví z 211 zemí sledovaných Světovou bankou posouvají jiné problémy. Je pravda, že stavební povolení u nás úředně trvá 246 dní, zatímco průměr EU je 166 dní, ale to není konec potíží. I přes to je však zarážející, že neexistuje žádná analýza délky trvání stavebních řízení v Česku, takže o skutečných důvodech délky stavebního řízení se můžeme jen dohadovat a tušit je. Její zpracování by mělo být ve skutečnosti prioritou.
U stavebního řízení a potenciálních problémů plynoucích z nového Stavebního zákona potíže nekončí. Velmi nepříjemný je rozpor mezi stavebními předpisy, regulací, politickou praxí, ekonomikou a selským rozumem. Ve skutečnosti můžete stavět teprve tehdy, když se vám podaří uvést v soulad váš projekt s ČSN pro obytné budovy, s památkáři, hasiči, dopraváky, kdy objekt vychází ekonomicky postavitelný, je v souladu s místními stavebními předpisy a jinou místní regulací, například co do počtu parkovacích míst či zeleně a tento výsledek je ochoten si někdo koupit a zaplatit, protože by v něm byl ochoten bydlet.
Bohužel tyto množiny bývají nezřídka disjunktní. Postavit na proluce v památkové zóně dům je horor, protože pod něj těžko zapracujete podzemní parkování, přístup pro hasiče a to vše tak, aby to vizuálně zapadlo do zástavby. Pokud se o to pokusíte, přijde politický problém: nezřídka se objeví skupina občanů, kteří začnou tlačit na shození projektu, který „nevratně zničí historickou tvář města“. A tady je velmi těžké odlišit, kdy jde o oprávněnou aktivitu vedenou obavou o charakter místa, kdy jde jen o nechuť cokoliv v místě měnit a kdy to je třeba obchodní taktika konkurence. Velmi delikátní záležitost, pokud mají občané participovat na rozhodování o výstavbě ve svém okolí (mají!), kterou rozhodně superúřad z centrální pozice nevyřeší.
S ohledem na to, jak formu nového bydlení určuje regulace a předpisy, budou buďto mít skupiny odpůrcu pravdu a objekt se do lokality nebude hodit, nebo nebude v souladu s předpisy a projekt bude zamítnut. Jen silné finanční skupiny si mohou dovolit takovému čelit trpělivým vysvětlováním. I to je důvod, proč ke zužitkování přijdou jen nejpřehlednější lokality a proč je tak obtížné zahušťovat centra měst. Celému mechanismu se říká NIMBY a stojí za to si to Wikipedistické heslo pročíst.
Tady by také měla zafungovat koaliční novela Stavebního zákona, jenže to není všechno. Je potřeba zapracovat na změně regulací, deregulovat. Proč by se nemohla postavit moderní budova i v památkové zóně? Proč by lofty a ateliéry nemohly být kolaudovatelné k trvalému bydlení? Proč by nemohly vznikat i atypické byty, které by byly určené k trvalému bydlení a tím profinancovatelné formou hypoték? Trh nechť si rozhodne, při zachování bezpečnostních a hygienických standardů, které ale nemají nic společného s tím, jestli se případně pohřebáci vytočí na schodišti s rakví.
Můžou za to nejrůznější daně a DPH?
Inu, za něco samozřejmě mohou. DPH zákazník za nemovitost zaplatí a samozřejmě je pro něj byt o to dražší. Lze ji snížit, jenže tím se nákup bytu nepřesune do kategorie dostupného bydlení, tím bude jen o něco levnější, což zužitkují především investoři. Samo o sobě snížení daní a DPH situaci nevyřeší, navíc ubere peníze jinde. Musí se s ním pracovat spolu s dalšími faktory.
V některých státech se používá vyšší daň z nemovitostí k určité formě omezení nabývání nemovitostí. Nemovitost, v níž majitel nebydlí, má vyšší daň z nemovitosti. Piráti nicméně nesouhlasí se zvyšováním daňové zátěže, pokud bude možno situaci řešit jinak. Je v této souvislosti potřeba si uvědomit, že třeba Kalifornie má sice vysokou daň z nemovitosti, ale zase má výrazně nižší Sales Tax. Daně z nemovitosti plynou přímo do obecního rozpočtu a umožňují obcím stavět a financovat potřebnou infrastrukturu, jako jsou školy, školky, místní komunikace či sportoviště a parky. Nabízí se tedy úvaha, zda zkrátit cestu takového přerozdělování právě změnou poměru mezi DPH a daní z nemovitosti doplněné případně rozlišení daně u nemovitosti obývané majitelem a ostatních nemovitostí. Variant, jak fakticky ušetřit tím, že se takové přerozdělování zjednoduší, je celá řada. Jenže to nejde udělat jen tak, bez příprav a debaty a bylo by potřeba mnohaletá diskuse o tom, jak takovou změnu nastavit. Proto ji nyní vynecháme.
Taková diskuse není jednoduchá. Jen pro představu, v roce 2019 bylo v ČR inkaso DPH 431 mld Kč, inkaso daní z nemovitostí 11 mld Kč. A do toho přidejme regionální kontext. Ve Vídni zaplatíte 800 euro (=20 000 Kč) roční daň z nemovitosti za relativně malý byt, v Praze to donedávna byla stejná částka v korunách, nově je to dvojnásobek – 1700 Kč, ovšem daň se liší podle městských částí. V Bulharské Sofii vyjde podobný byt na 2700 Kč v Kodani na 17500 Kč a v Berlíně 7000 Kč, zatímco v Aténách je takový levný byt osvobozen a daň se z něj neplatí.
Vídeňská daň z nemovitosti je více jak desetinásobná oproti té pražské. Oproti tomu DPH je v Rakousku o pouhé jedno procento nižší, což nevyváží vyšší daň z nemovitosti. Vyšší daně z nemovitostí jsou zcela obvyklé i v postkomunistických zemích jako Bulharsko (až 0,45% z ceny nemovitosti), Rumunsko až 0,2% či Slovinsko až 1%. To ovšem není ospravedlněním navýšení daně, jako spíše vysvětlením, že výše daně z nemovitosti nemá podstatnou spojitost se skutečnou dostupností bydlení, jak se snaží mnozí lidé tvrdit.
Pokud se nadále má přikládat váha dani z nemovitosti jakožto zdroji financování obce, má změna poměru mezi ní a jinou plošnou daní smysl, aby nedošlo ke zvýšení daňové zátěže. Dnes daň z nemovitosti představuje kolem 7% příjmů obce, v Evropě jsou obvyklejší hodnoty přes 10% – Německo 15%, Španělsko 12%. Extrémem je pak Velká Británie, kde daň z nemovitostí představuje prakticky veškerý příjem obce, více jak 99%. Takové přeskupení spíše změní stabilitu politického uspořádání, protože financování obcí bude méně závislé na dotacích a tedy na podlézání vládnoucím politikům a více na občanech. Snad by je to dovedlo k vyšší participaci na obecní politice.
Nedostupné bydlení? Je přeregulováno…
Ve skutečnosti za nedostupné bydlení může vysoká míra regulace a nízká česká ochota k experimentům s alternativami. Tak například již zmíněná norma ČSN 73 4301 specifikuje, kolik dveří má být mezi obytným pokojem a WC i jak vysoko musí být parapet nad chodníkem. Většina existujících staveb by se podle těchto norem nedala postavit, přitom se v nich ale bydlí velmi dobře. K trvalému bydlení nemohou být zkolaudovány ani ateliéry či jiné ne-normové byty, nelze na ně tedy poskytovat hypotéky. Norma také stanoví vzdálenost domů či míru oslunění a příjemné pražské úzké uličky nebo uličky italského stylu by se podle ní postavit nedaly. To, co normě vyhovuje, jsou post-socialistická sídliště, kde se nakonec útrpně toleruje proměna někdejší zeleně v odstavné parkování.
Jde to i jinak? Jistě, jde – třeba Vídeň naopak přestala parkování při výstavbě domů vyžadovat a její občané se musí smířit s tím, že parkování, pokud si ho nesjednali a nekoupili předem, prostě moc není. Za to se ale na ulice Vídně i na nových obytných blocích vrátila domovní průčelí, na místo vjezdů do garáží. A ulice s novostavbami se znovu stala ulicemi. A stěhují se tam ti, co to tak chtějí.
Nově chystaný stavební zákon od ANO se snažil sice vyjít omezení regulací vstříc, ale ve skutečnosti jen zrušil možnost vytvářet regionální odlišné regulace. To na jednu stranu může developerům zjednodušit život, když si nebudou muset číst dvacet stran dokumentace navíc, na druhou stranu vizuální odlišnost Ostravy a Karlových Varů se nedá popřít a neměla by být smetena. Takové ustanovení je spíše na zlost, než ku pomoci.
Otázkou je, nakolik trhu přemíra regulace pomáhá. To je otázka řečnická a asi chápete, že považuji za nutné k regulaci se stavět obezřetně a také její existenci jednou za čas znovu zhodnotit. Není žádný důvod, proč by majitel nového bytu nemohl vcházet z obývacího pokoje přímo na záchodovu mísu, pokud s tím byl seznámen a zaplatil si to. Zvláště s ohledem na to, že jde o jeho přání a také s ohledem na to, že hygiena záchodových mís v bytech je dnes jinde, než před padesáti lety. Také se neprokázalo, že by nezregulování výšky parapetu v ulici vedlo k tomu, že vám lidé lezou oknem do obýváku. Či třeba hlukové limity. Ty platí pro novou výstavbu, kterou pak paradoxně nelze umístit do zástavby existujících domů, přičemž existující zástavbu pro nesplnění hlukových limitů nikdo nenařídí strhnout. Kdysi dávno dobře míněná a snad i funkční regulace se přežila a je třeba ji bedlivě zrevidovat. A více ponechat na svobodě kupujícího.
Většinu takovýchto věcí totiž vyřeší mnohem spíše a spolehlivěji trh a zákazníci, kteří hlasují nohama a peněženkou. Jen musí být o čem hlasovat. A fungující soudy, na které je možné se obrátit v případě pochybností, například tehdy, když přibude nový zdroj hluku, který dříve neexistoval.
Jak zlevnit bydlení? Pár bodů tu je
Zásadním úkolem pro obnovení bytové výstavby je tedy tento postup:
- deregulace – identifikace zbytečných předpisů omezujících výstavbu a zvyšující možnosti obcí řešit staré zátěže i územní plánování
- digitalizace – digitalizované dokumenty jsou data, nikoliv scany dokumentů. A jejich získávání od úřadů řešít stavební úřad, ne stavebník.
- systematická debata a revize stávajících omezení a předpisů zejména v pohledu stavebních norem a to včetně zpracování klíčových metrik, podle nichž se měří kýžené posuny v odvětví
- Alternativní způsoby financování včetně podpory družstevního bydlení a financování obecního bydlení se státní garancí.
- A také rychleji fungující soudnictví, aby se rychle daly rozsoudit sporné případy
Už jen ten poslední bod je v Česku velmi náročná a dnes utopická představa, takže je pochopitelné, že je voličům jistější slíbit snížení daní a stavební superúřad, který bude konat zázraky.
O deregulaci a revizi stávajích norem již byla řeč, jakož i o digitalizaci oběhu dokumentů. Jenže co je to ono “alternativní financování”? To jsou způsoby financování bydlení, které se dnes v Česku téměř nepoužívají, jinde jsou přitom prověřené. Bytová družstva známe, o nich mluvit nebudu. Méně známá je u nás problematika obecní bytové výstavby. Obce zjednodušeně řečeno byty potřebují, aby jejich prostřednictvím mohly zatraktivnit pracovní pozice v obci i řešit sociální situaci. Například nabízet služební byty.
O co jde? Tohle je dobrý příklad z praxe. Nemocnice v Mladé Boleslavi nemůže sehnat dostatek zdravotních sester/bratrů. Mzda je prostě příliš malá a tabulková, nelze ji jen tak zvýšit. Je to o to paradoxnější, že v Mladé Boleslavi je střední zdrávka, kde jsou zdravotníci vychováváni, jenže město jim nemůže nabídnout konkurenceschopné podmínky. Kdyby mělo služební byty, bylo by to rázem jiné. Je něco jiného, mít plat třicet hrubého a patnáct čistého dát za byt oproti nabídce mít služební byt, jehož plocha roste s odslouženými léty. To si ale nemůže dovolit každá obec, protože postavit obecní byty je drahé a banky obcím smějí půjčovat jen do určité míry zadlužení, kterou ovšem s výstavbou pár bytů obce hravě překročí.
Základním předpokladem obecního bydlení je tedy státní garanční fond nebo státní záruka pro obce. To umožní obcím profinancovat výstavbu obecních bytů. Není to žádná finanční raketová věda. Stát půjčí nebo zaručí půjčku na obecní developerský projekt, který zůstane v majetku obce. Kdyby obec nesplácela, o byty přijde a banka či stát je hravě prodá. Čast takových bytů může být vyhrazena i pro sociální politiku, tedy pro začínající rodiny, důchodce a jiné sociálně potřebné, nejen pro zaměstnace.
Dalším předpokladem pro kvalitní bytovou výstavbu je větší míra samostatnosti a akceschopnosti obce při likvidování historické stavební zátěže. V řadě obcí existují ještě z éry komunismu rozsáhlé brownfieldy, dnes proměněné v levné sklady, autobazary, parkoviště a další podobné ozdoby měst. Bývají nezřídka poblíž center, jejich majitelé jsou spokojení s výnosem stávajících nájemců a na větší zvelebování nemají ani prostředky, ani vůli. Místy navíc přibývají i podobná moderní torza nedostavěných a zrušených projektů, s nimiž si obec neví rady a jež devastují její vzhled.
Obce by měly mít možnost takové oblasti zahrnout do svých priorit proměny města a vypořádat se s nimi. To začíná u větších možností územního plánování, kdy obce umí lépe posoudit, co je v místě vhodné, než státem odlidštěné předpisy. To ale také vyžaduje větší participaci občanů, jejich zapojení do lokální politiky a hlídání politiků, aby nedošlo k nepravostem. Přičemž právě obecní participace občanů je trvalý problém české politiky.
Dalším důležitým bodem je institucionalizace příspěvků developera na obecní infrastrukturu. Zjednodušeně řečeno velká developerská výstavba nutí obce v rámci dvou let do investic, které dříve byly plánované na čtvrtstoletí. Situaci jsem již dříve popisoval zde – a tato praxe, kdy se sjednotí doposud velmi individuální příspěvky developerů, do jednotného poplatku, by se měla zavést plošně. O výši příspěvku by měla rozhodovat obec podle svého strategického plánu.
V zahraničí se také používá stanovení zvýšené účelové daně z nemovitosti v takové oblasti. Pokud zde budovy nesplňují účel bytové výstavby, postupným zvýšením daně z nemovitosti sníží obec atraktivitu plesnivého skladu a ponoukne majitele najít developera, se kterým výstavba proběhne. Podobné je to s chátrajícími budovami, které ohrožují chodce a devalvují ceny okolních nemovitostí i atraktivitu oblasti. Zde obec může v případě nesoučinnosti majitele sáhnout až k úpravám na jeho účet, ovšem k postupu dosti komplikovanému a v praxi u nás nepoužívanému. I tady by měla mít přednost práva sousedů na zachování hodnoty nemovitostí v oblasti před právem majitele nechat svůj majetek chátrat.
Jak je vidět, plán dostupného bydlení není jednoduchý. Nemůže obsahovat jednu ingredienci, nelze se spoléhat na jedinou změnu. Nelze se vymlouvat na to, že snížení daní či snad omezení papírů bude tím zázračným receptem, který spraví třicetiletou deformaci trhu, který před tím dalších čtyřicet let deformoval komunismus. Nebude.
Bude potřeba citlivě vnímat situaci, kontext a jemně upravovat podmínky tak, aby nebylo porušeno tržní prostředí a zároveň se situace už v krátkodobém horizontu začala výrazně zlepšovat. K tomu je ovšem potřeba právě ta digitalizace: sběr a vyhodnocování dat o fungování celého systému. I v tom jsme teprve na počátku.
