Hodně se v poslední době mluví o drahých bytech a výstavbě. Studiem na vysoké škole života zjistíte, že by stačilo je zlevnit a bude po problému. Ale pojďme si věci zasadit do mírného kontextu. Článek je fakultativní a nebudete z něj mít žádný přímý užitek.
Velkou brzdou dnešní výstavby bytů jsou obce a v Praze městské části. Prostě to blokují, k čemuž mají mnoho nástrojů. Proč? Ukážeme si to na mém sídelním městě Brandýse-Boleslavi. Město železného pasu kolem Prahy, kde třetina obyvatel jezdí za prací do metropole a dvacet procent pracovní síly sem dojíždí z Prahy. V anketách dobře hodnocené místo pro život, cca 20 tisíc obyvatel. Developerských projektů je tady nepočítaně. Město je nedávno sečetlo a kdyby se zrealizovaly všechny, tak by se během té doby výstavby (cca 15-20 let) počet obyvatel zdvojnásobil na 40 000 obyvatel. A tady začínají ty problémy. Městská infrastruktura.
Infrastruktura k životu patří
Ano, developer postaví baráky a mezi nimi ulice a parky, ale to je málo. Ty ulice se musí napojit na městské silnice, jejich kapacita se musí navýšit, pokud je těch novoobyvatel více. Zpravidla je nutné napojit se na vodovod a na čističku, obojí musí mít dostatečnou kapacitu. V Brandýse jsme dojeli zrovna na limit s čističkou a rekonstrukce stávající čističky a navýšení na kapacitu cca 30K obyvatel bude stát 250 milionů. Jen potřebná investice na nového obyvatele vychází na 25 000 Kč, takže připojení bytu se čtyřmi obyvateli vyjde město rovnou na kilčo.
A počítejte dál. Oprava a rozšíření silnice připojující takové sídliště (cokoliv s asfaltem jsou desítky milionů), chodníky. No a pak ty lidé budou chtít posílat děti do školky a školy (á 600 000 Kč za vybudování školkového místa a cca milion na školní místo). Doktoři: zapomeňte, že kolem Prahy si bude nový zubař či praktik platit komerční nájem nemovitosti. Buďto ho obec chce a dá mu výraznou slevu, nebo půjde jinam. Když jsme napočítali, co by se muselo ve městě vybudovat, aby nepoklesla životní úroveň stávajících obyvatel, jsme na částce 400-500 000 Kč na bytovou jednotku. To je částka, o kterou by měl být postavený byt či dům dražší, je to cca 12-15% z ceny bydlení.
Ponechme stranou teorii, že na to seženete peníze jinde. Něco možná, většinu ne nebo za cenu kompromisů. Brandýs operuje ročně s cca 70MKč volných peněz, za to postavíte školku a zadotujete místní sportovní kluby a na rok vyřízeno. Čili musíte jet po dotacích. Ty se sice vypisují každý rok, ale ne vždy na to, co potřebujete. Zrovna byste chtěli stavět školu, ale jsou na školky. Atd. No, máte čtyři roky volebního období, když budete mít dostatečný postřeh a plný šuplík projektů, tak se s něčím trefíte a půlku až 75% zaplatí stát. Nebo to postavíte za své, nebo si vezmete úvěr (a taky ručíte jako město). Teoreticky můžete počítat s tím, že dostanete více na daních, protože dostáváte peníze za hlavu. Jenže to by se vám ty pacholci museli přihlásit do trvalého bydlení, jinak nedostanete nic. A to oni nedělají, jsou pohodlní měnit párkrát do roka občanku při každém stěhování. Donutit je? Jedině tak, že jim uděláte pod barákem modrou zónu, kde zdarma parkují jen místní obyvatelé. Takhle se hackuje zkriplený systém trvalého bydliště… Jenže tím také efektivně končíte své volební období, protože parkování zdarma pro všechny je český motoristický úzus a právě jste v politice skončil, pokud se vám nepodaří hodit to na někoho jiného. Ale řekněme, že nějaké peníze teď jako obec máte.
Kouzlo regulačního plánu
To, že by se s půlmilionovou částkou musel developer smířit, není zase takový problém. Území se „dá pod regulační plán“ a developer se s tím smířit musí, na druhou stranu mu to nevadí, protože ví, že to je částka, za kterou se zbaví problémů a která jen z jeho účtu proteče od nakupujícího k městu. A zájemce o bydlení si prostě rozmyslí, zda chce bydlet ve vybaveném městě či uprostřed křivokládských lesů (sorry Dane, to se nabízelo).
Jenže teď tedy máte alokovaný kapitál a co s tím? Postavit školu za půl miliardy je obrovská administrativní zátěž. Viděl jsem onehdá checklist, který si držel ministerských úředník na takovou záležitost a který aktualizoval jednou za měsíc, aby věděl, co všechno za papíry a náležitosti potřebujete. Průměrná malá obec se totálně vydusí jednou takovou investiční akcí ročně. Sehnat peníze je nakonec ta jednodušší věc, horší je vypořádat všechny náležitosti papírové i vnitropolitické, protože se objeví hromada těch, kteří budou proti ve stylu „stavba nedodržuje uliční čáru“ nebo „postaví se na tradičním území rusalek“. Been there, seen that.
A jak to města zvládnou vybudovat?
Ve výsledku se ještě vydusíte na tom, že pro jistotu výběrové řízení omezíte jen na cenu, aby někdo neřval, že děláte korupci. Takže zvítězí firma Číhoř a syn, kterou nikdo nezná, nikdy nestavila nic většího, než psí boudu a která vám taky důsledně vyúčtuje vícepráce, protože se zapomnělo na to, že území je podmáčené, na jílu, na písku nebo ještě na něčem jiném, na čem se staví jinak a samozřejmě dráže, což v projektu nebylo a což jsou ty vícepráce, jejichž cenu už vyhodnocení nerespektovalo a na kterých se teď pan Číhoř i se synem hojí, bo věděli, že je mají napálit a ten trik už znají.
Za další na městě vždycky vyberete to nejdražší, co má všechny atesty a papíry v pořádku. Protože když ne a nedej bože postavíte workout hřiště za obyčejnou cenu 50K místo 900KKč, tak vás tutově zažaluje facebooková matka, jejíž dítě si na prolejzačce narazilo palec. No a protože soudy nefungují, budou vás po nich deset let tahat, pak vás osvobodí (nebo taky ne), ale život už máte v kelu. Stálo vám to za těch mizerných 850K rozdílu, co beztak nešly z vaší kapsy?
A když nejsou vícepráce, tak se prostě něco podělá samo. Právě jsme v Brandýse opravili barák na sociální bydlení, v němž garzonka vyjde zhruba na tolik, co v centru Prahy, protože se neudělal pořádný nový posudek na podlahy a bylo nutno je dělat celé znova. Rozpočet na dvojnásobku, rekonstrukce deseti pidibytů vyšla na 32MKč, jednoho v průměru na 3,2 milionu. Rekonstrukce! Na sociální bydlení přímo boží. Jo a dotace, kvůli které se to dělalo a na kterou se čekalo? Deset milionů, dávno dobrých, akorát za ty tři roky čekání se totálně prochcaly ty podlahy v baráku, takže bylo třeba přihodit ještě šest, aby se to nepropadlo – a starý posudek byl k ničemu. Toliko k tomu, jak vám pomůžou dotace.
Takže máte peníze a zoufale se snažíte stavět. A proč vlastně? Aby se k vám nastěhovali pražáci, kteří stejně budou reptat, že na Václavák je to daleko a že místní kino není žádný multi a kšefty zavírají ještě před šestou? A ještě ani nedorazej k volbám, stejně nemají trvalý bydliště…
Celkově mi to vychází jako hodně negativní business case i na politiku a k témuž názoru došla reprezentace většiny obcí v okolí Prahy včetně pražských městských částí.
Takže jestli s tím fakt chcete něco udělat, vezměte ten checklist (asi si ho budete muset udělat, toho úředníka už dávno vyhodili, měl v tom moc ordnung) a ke každýmu bodu si řekněte, jak ho zrušit nebo udělat predikovatelně a ideálně rychle probíhajícím. Nejde o to, že drahý a složité je postavit barák, ale že drahé a megasložité je udělat všechno, co z baráku dělá důstojné bydlení. Ve výsledku tohle všechno způsobuje, že trh developerského bydlení je uzavřený a potřebujete dlouholetou zkušenost a silný tým, abyste na něm obstáli. Náklady pro vstup do odvětví jsou obrovské a jsou především znalostní. A naopak se moc nemusíte bát příchodu konkurence, protože ta dostane za uši nejpozději od druhého úřadu a čtvrtého kupujícího. Proto můžete vyšroubovat i marže hezky nahoru a byty pak stojí, co stojí.
Do té doby, než se tohle změní, bude bydlení drahý a vy všichni budete mektat, že to nechápete…
